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2021년 개정 세법에 맞춘
최적의 부동산 절세전략 가이드
이 책에는 2021년 부동산 세법 개정안을 반영한 부동산 절세의 7가지 핵심 포인트가 담겨 있습니다. 중과 대상 주택의 주택 수 계산 방식의 변경, 9억 원 초과의 고가주택의 거주 여부에 따른 양도세 부과, 비과세 판단을 위한 보유기간 재산정 방식의 변화, 조합원 입주권의 일시적 2주택 적용, 1주택자의 단독 또는 공동 명의에 따른 종합부동산세 세율 변화를 책의 서두에 개괄했습니다. 더불어 1장 취득세, 2장 보유 및 임대세, 3장 양도세, 4장 상속세, 5장 증여세로 장을 나누어 세금의 종류별로 가장 합리적인 절세전략을 제시합니다.
또한 종합부동산세 고지서, 양도소득세 신고서 등 실제 서식을 예시하고 작성 및 납부하는 법을 친절하게 풀어냈고, 저자가 부동산 세무 상담에서 가장 많이 받는 질문과 요건별로 다르게 적용되는 절세 포인트를 짚어내고 있습니다.
부동산을 취득, 보유, 거래할 때 반드시 옆에 두고 참고해야 할 부동산과 세금을 가장 친절하게 설명한 절세전략 가이드입니다.
쉽고 친절하게 풀어주는 부동산 세금 사용설명서!
세금 관련 책은 해마다 개정되기 때문에 어느 부분이, 왜 개정이 되었고, 어떻게 적용되는지를 일목요연하게 설명하고, 상황별로 사례를 들어서 적용되는 범위와 조건 등을 친절하게 설명해야 일반 독자도 빠르게 대처 방안을 모색 할 수 있습니다.
《부동산 세금 사용설명서》는 실제로 받아보거나 작성해야 하는 세금 관련한 주요 서식을 제대로 살피고 이를 작성하는 방법과 세법 개정안의 핵심 포인트를 파악하여 내 상황에 맞는 절세전략을 마련할 수 있도록 제시하고 있습니다.
<1장 부동산 취득과 절세>에서는 자금조달계획서 작성법을 비롯해 취득세 신고와 절세 방법을 제시합니다. 취득세 중과 대상 주택의 의미, 1세대가 취득하는 2번째 주택이 조정대상지역인 경우의 취득세, 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여로 취득하는 경우 등 헷갈리기 쉬운 취득세의 쟁점 사안을 사례를 들어 이해하기 쉽도록 풀어내고 있습니다.
<2장 부동산 보유 및 임대와 절세>에서는 종합부동산세 고지서를 보는 법, 계산하는 법, 작성하는 법을 알려주고, 사례를 들어 어떻게 적용되는지를 다룹니다. 또한, 저자에게 상담을 청하는 사람들이 가장 많이 질문하는 상황을 예로 들어서 실제로 문제가 되는 상황은 어떤 상황인지, 어떻게 대처해야 하는지를 친절하게 설명하고 있습니다. 더불어 재산세의 경우는 토지와 건물의 세금 납부 시점과 이로 인한 잔금 기일 설정의 다툼, 매도자와 매수자 중 누가 세금을 납부할 것인지에 대한 여러 상황을 예시하여 다룹니다.
<3장 부동산 양도와 절세>에서는 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 요건을 집중적으로 다루면서, 일시적 2주택자와 다주택자의 양도소득세 감면 및 비과세 요건, 중과세 적용 여부를 세세하게 사례별로 다루고, 실제 ‘양도소득과세표준 신고 및 납부계산서’를 예시하여 작성하는 방법을 하나씩 풀어서 설명하고 있습니다.
양도소득세는 세부사항별로 적용 범위와 계산 방식이 모두 다르기 때문에 상담 요청이 가장 많은 세금 분야이기도 하여, 문의가 많은 질문 내용을 정리하여 따져봐야 할 부분을 사례 예시와 질의응답을 통해 하나씩 풀어내고 있습니다. 세금 신고를 직접 하지 않는 경우에도 세무사와 상담할 때 무엇을 문의하고 확인해야 할지도 친절하게 기술하고 있습니다.
<4장 부동산 상속과 절세>에서는 상속의 순위와 귀속 요건, 과세대상과 사전 증여재산에 대해 다루고, 실제 상속세를 계산하는 방법과 공제 요건, 상속세를 신고하고 분할납부, 연부연납, 물납하는 방법에 대해 다룹니다.
<5장 부동산 증여와 절세>에서는 불법 증여로 인한 부동산 거래를 막기 위해 강화된 상속 및 증여에 관련한 개정 사항을 집중적으로 다룹니다. 증여추정의 원칙과 자금 조달계획서에서 소득금액이 아닌 세후 금액 기준으로 소명 금액을 계산해야 하는 부분 등을 설명하고, 실제로 증여세 신고서를 작성하고 납부 방식을 정하는 방법과 증여세를 줄이는 핵심전략을 제시합니다.
아는 만큼 돈 버는
부동산 세금 사용설명서
부동산 재테크의 달인이나 고수가 부동산 투자로 이익을 거뒀다는 사람을 만나면 “세후 수익이 목표 수익에 도달했나요?’라고 묻는 이유가 부동산 세금을 제대로 알지 못하면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 경우가 많기 때문입니다. 특히 부동산은 투기 자본이 흘러드는 시장으로 인식되어 각종 규제 및 세법 관련한 조사가 비일비재합니다. 제대로 알지 못하고 눈앞의 수익에 현혹되어 거래나 투자에 나섰다가는 낭패 보기 십상입니다.
이 책의 본문 말미에는 <세무 상담을 받을 때 반드시 확인해야 할 것들>과 <부동산 세금 주요 신고 일정>을 별도로 정리해두었습니다. 전문가 상담을 받을 때도 자신이 꼭 확인해야 할 부분을 사전에 정확히 파악하고 상담을 받아야 제대로 묻고 제대로 절세전략을 마련할 수 있기 때문입니다. 이를테면 임대사업자의 경우 “분리과세가 유리한가요? 종합과세가 유리한가요?” 정도의 질문은 할 수 있어야 상담을 하는 세무사나 회계사도 어느 부분에 주목해서 상담을 진행하고 가장 효과적인 절세전략을 제시할지를 판단할 수 있기 때문입니다.
절대로 나의 판단만 믿어서도 안 되고, 남에게 맡겨버리고 나 몰라라 해서도 안 되는 분야가 부동산 세금입니다. 스스로 공부하고 여러 전문가와 상담하여 귀중한 자산을 지키는 힘을 키우는 데 이 책이 작은 도움이 되길 기원합니다.
▶ 추천사
부동산 투자에 나섰다가 높디높은 세금이라는 장벽에 가로막혀 진입을 포기하는 투자자가 생각보
다 많습니다. 이해하지 못하는 것은 두려움의 대상이 되고 두려운 대상과는 자연스럽게 거리를 두게 됩니다. 이 책은 핵심 절세 포인트를 짚어내어 어렵게만 느껴지는 세금 문제에 용기 내어 다가갈 수 있도록 돕고 있습니다. 이 책을 통해 부동산 세금에 대한 두려움과 현실에 대한 불안감을 덜어내고, 미래에 대한 기대감을 채워나가길 기원합니다.
｜이상우 (《대한민국 아파트 부의 지도》 저자, 인베이드투자자문 대표)｜
처음으로 납세고지서를 받았을 때의 가슴 떨림을 지금도 기억합니다. 이미 알고 있다고 생각했지만 막상 현실로 맞닥뜨렸을 때의 당황스러움은 말로 다 표현하기 어려웠습니다. 이 책에는 갑작스럽게 납세고지서를 받게 되었을 때, 어디를 살펴보고 전문가에게 무엇을 상담받고 어떤 서류를 준비하고 작성해야 하는지, 세금 신고의 A to Z를 알려줄 뿐만 아니라 매년 바뀌는 세법의 핵심 절세 포인트를 찾아내어 짚어내고 있습니다. 부동산 절세가 아직 낯설거나 올해의 절세 이슈를 놓친 사람들에게 꼭 필요한 책입니다.
｜정지영(아임해피) (《대한민국 청약지도》 저자, <아임해피부동산TV> 진행자)｜
부동산 세금 가이드는 기본에 충실하되 절세의 핵심 포인트를 명확히 짚어내야 합니다. 이 책의 저자는 풍부한 투자 경험과 절세 상담 경험을 바탕으로 실전에서 꼭 필요한 부동산 절세 포인트를 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 친절하게 설명하고 있습니다. 다주택자의 꿈을 이루는데 이 책이 많은 도움이 될 것입니다.
｜오스틀로이드 (《강남에 집 사고 싶어요》 저자)｜
서문_지금 그리고 앞으로의 내 부동산 자산을 지키는 법
2021 부동산 절세 핵심 포인트 TOP 7
1장_부동산 취득과 절세
부동산을 취득할 때 내야 하는 세금: 취득세
- 매매금액 6억 원 초과, 9억 원 이하 주택의 취득
- 1세대가 유상 매매 거래로 취득하는 2번째 이상의 주택에 대한 취득세
- 새롭게 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하는 경우
- 새롭게 취득하는 주택이 비조종대상지역에 소재하는 경우
- 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우
- 취득세 계산 시 주택 수와 세대 분리
- 취득세 중과 대상 주택의 의미
- 임대주택 등록에 따른 취득세의 감면
자금조달 계획서
TIP_주요용어 해설
2장_부동산 보유 및 임대와 절세
종합부동산세
- 종합부동산세의 계산 방식
- 실제 사례 적용
지방세
- 재산세
- 지방교육세
- 재산세 도시지역분
주택의 임대와 세금
- 임대소득의 신고: 분리과세
- 종합소득 합산과세
- 건강보험료 인상 문제
TIP_주요용어 해설
3장_부동산 양도와 절세
양도소득세
- 양도소득세의 계산구조
- 1세대 1주택자 양도소득세의 비과세
- 일시적 2주택
- 주택과 조합원 입주권(분양권)의 일시적 2주택
- 주택 보유 기준의 변경(최종 1주택 관련)
- 조정대상지역의 다주택자 중과세율
- 거주주택 비과세
농어촌 특별세
개인지방소득세
TIP_주요용어 해설
4장_부동산 상속과 절세
상속세 주요 개념
- 상속의 순위
- 상속재산의 귀속
상속세 과세 대상
- 본래의 상속재산
- 추정·간주 상속재산
- 사전 증여재산
상속세 계산 방법
- 상속공제 금액
- 실제 사례를 통한 상속세의 계산
상속세 신고 납부
- 분할납부
- 연부연납
- 물납
- 상속받은 주택의 양도소득세
TIP_주요용어 해설
5장_부동산 증여와 절세
증여세 과세 대상
- 증여추정
- 특수관계자 간의 자금 차입거래
- 저가 양수 또는 고가 양도거래로 인한 증여세
증여세의 계산 방법
- 증여재산의 평가
- 채무액과 증여재산가산액
- 증여재산공제
- 증여세율
- 세액공제
증여세의 신고 납부 방법
- 분할납부
- 연부연납
- 증여세 대납액이란
증여세를 줄여보자
- 명의 분산에 의한 증여
- 세대생략증여에 대한 할증과세
TIP_주요용어 해설
세무 상담을 받을 때 반드시 확인해야 할 것들
부동산 세금 주요 신고 일정
▶ 책 속으로
지금 그리고 앞으로의 내 부동산 자산을 지키는 법
여러 세법의 지속적인 개정으로 이제는 주택과 관련해서는 취득, 보유, 처분 모든 단계에서 본인이 의사결정을 하기 전에 세금 항목이 어떻게 영향을 미치는지 반드시 확인해야 하는 시기입니다. 그러나 반대로 의사결정이 완료되었다면, 그에 따른 주요 항목들을 체크함으로써 발생하는 문제들을 사전에 확인할 수 있습니다. 세금 문제가 정리되지 않아 최종 의사결정 사항이 흔들리는 경우를 너무나 많이 보게 됩니다._4쪽(서문)
양도소득세: 비과세를 위한 보유 기간 재산정
2021년 1월 1일 이후 매도하는 주택에 대해서는 비과세를 위한 보유 기간 판단 시 취득일부터 처분일까지 고려하던 것에서 최종 1주택이 된 날부터 ‘비과세 판단을 위한 보유기간’을 새롭게 계산합니다. 다만, 일시적 2주택에 해당하는 2개의 주택은 모두 새롭게 계산하지 않지만, 다주택자(2주택)가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 새로 일시적 2주택이 되는 경우에는 개정 규정을 적용하여 새롭게 계산합니다. 이와 관련해서는 자세히 살펴보도록 하겠습니다._15쪽(2020 부동산 절세 핵심 포인트 TOP 7)
종합부동산세와 관련해 가장 많이 받는 질문들
Q2. 공동명의로 보유하는 경우 절세 효과가 있나요?
매년 보유세와 관련해서 많이 질문받는 내용입니다. 공동명의로 보유하는 경우는 두 가지가 있습니다. 첫째, 최초 취득 시부터 공동명의로 보유하는 경우와 둘째, 개인 명의로 보유하다가 명의 분산 목적으로 배우자에게 증여세 한도 내에서 일부 지분을 이전하여 공동명의로 변경하는 경우입니다. 최초 취득 시부터 공동명의로 보유하는 경우에는 과세표준의 분산 효과(본인도 6억 원 공제, 배우자도 6억 원 공제)가 가능하므로 공시가격 기준 12억 원(시세 기준 18억 원, 공시가격 반영률 67%기준)까지는 종합부동산세가 0으로 산출됩니다.
_50쪽(2장 부동산 보유 및 임대와 절세)
주택 보유 기준의 변경(최종 1주택 관련)
2021년 1월 1일부터 적용되는 규정으로, 관련 법은 2019년 2월에 개정되었지만 아직까지 여러 사례에 대하여 각각 판단을 달리 보아야 하는 난해한 규정입니다. 2020년 12월 31일 이전에 매도가 완료되었다면 이전의 거래내역은 중요하지 않고, 양도 당시 시점만 판단하여 그 주택이 1주택(일시적 2주택)이며 비과세 요건을 만족하였다면, 해당 양도 대상 주택에 대하여 비과세가 가능하였습니다. 그러나 2021년 1월 1일 이후에는 다주택자가가 1주택 외의 주택을 모두 양도하여 최종 1주택이 되는 경우라면, 그 최종 1주택의 비과세 판단을 위한 보유기간은 최종 1주택이 된 날부터 새롭게 계산합니다. 다만, 일시적 2주택이 가능한 다주택은 해당 2주택 모두 예외 규정을 적용하여 새롭게 계산하지 않습니다. _128쪽(3장 부동산 양도와 절세)
의사결정의 명확화
특정 물건에 대해 보유할 것인지, 매도할 것인지에 대한 의사결정이 먼저 이루어져야 합니다. 보유를 계속한다면 재산세 및 종합부동산세 고려 대상이 될 것이며, 매도의 의사결정이 이루어진다면 양도소득세에 대한 고려가 필요하게 됩니다. 세금은 투자수익에 영향을 미치지만 의사결정이 이루어진 후에 발생하는 것들입니다. 양도소득세는 양도가 이루어져야 발생하게 됩니다. _204쪽(세무 상담을 받을 때 반드시 확인해야 할 것들)
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